法院(yuan)：可退租(zu)并返還(huan)租(zu)金
曾先生(化姓)租賃易家公司(化名)的房子，租住期間發現房屋氣味刺鼻，引起身體不適。后經專業機構檢測，房屋內甲醛超標，曾先生遂向法院提起訴訟。
4月13日(ri)，北京青年報記者從北京海淀法院獲悉，經(jing)審理，確(que)認曾(ceng)(ceng)先(xian)(xian)生(sheng)與易(yi)(yi)(yi)家(jia)公(gong)司(si)(si)的合同(tong)已解(jie)除(chu)，判決(jue)易(yi)(yi)(yi)家(jia)公(gong)司(si)(si)退(tui)還曾(ceng)(ceng)先(xian)(xian)生(sheng)押(ya)金(jin)3700元(yuan)(yuan)、租(zu)金(jin)10400元(yuan)(yuan)、管理費(fei)(fei)120元(yuan)(yuan)、網(wang)費(fei)(fei)120元(yuan)(yuan)。原告曾(ceng)(ceng)先(xian)(xian)生(sheng)訴稱(cheng)，其租(zu)賃(lin)易(yi)(yi)(yi)家(jia)公(gong)司(si)(si)的房(fang)子，雙方約(yue)定(ding)租(zu)賃(lin)期限(xian)自(zi)2022年3月7日(ri)至2022年9月6日(ri)，月租(zu)金(jin)3700元(yuan)(yuan)，押(ya)一付三。合同(tong)簽訂后，曾(ceng)(ceng)先(xian)(xian)生(sheng)依約(yue)交納(na)租(zu)金(jin)、押(ya)金(jin)等費(fei)(fei)用。居住期間，曾(ceng)(ceng)先(xian)(xian)生(sheng)因房(fang)屋(wu)氣味(wei)刺鼻、身(shen)體出(chu)現不(bu)適(shi)。后自(zi)行委托鑒定(ding)機構鑒定(ding)，結(jie)果(guo)為該(gai)房(fang)屋(wu)甲醛、苯、總揮發(fa)有機化合物TVOC不(bu)符合標準，遂于2022年7月搬出(chu)房(fang)屋(wu)。
曾先生提起訴訟，要求與易家公司解除合同，并返還房屋(wu)租(zu)金(jin)22200元(yuan)、押金(jin)3700元(yuan)、管理(li)費360元(yuan)、網費360元(yuan)、鑒定費288元(yuan)。
易家公司辯稱，不(bu)認(ren)可(ke)房屋存在甲醛超標的鑒定(ding)結(jie)論，亦不(bu)應退還已收取的費用。
法院經審理認為，根據曾先生與易家公司簽訂的《北京市房屋租(zu)賃(lin)合同》約(yue)定，易家(jia)(jia)公司應當交(jiao)付符合(he)正常使(shi)用要(yao)求的房屋。本(ben)案中(zhong)，根據曾先生(sheng)提交(jiao)的檢(jian)測報告，易家(jia)(jia)公司交(jiao)付的涉(she)案房屋室內空氣(qi)中(zhong)甲醛、苯、總揮發有(you)機(ji)化合(he)物(wu)不符合(he)標準，不符合(he)正常居(ju)住條件(jian)，易家(jia)(jia)公司已構成(cheng)違約(yue)。因曾先生(sheng)于(yu)2022年7月(yue)6日將(jiang)房屋鑰匙實際交(jiao)還易家(jia)(jia)公司，合(he)同應于(yu)該日解除。
至于(yu)應(ying)退還(huan)(huan)的(de)金額，曾(ceng)先生主張(zhang)退還(huan)(huan)已繳納的(de)全(quan)部租金、水電等(deng)費(fei)用。曾(ceng)先生在合(he)同存續期間(jian)仍獲得部分居住使(shi)用利益，返還(huan)(huan)金額應(ying)綜合(he)考慮室內空氣(qi)質(zhi)量不合(he)格的(de)程度、曾(ceng)先生實際遭受(shou)的(de)損害(hai)后果、居住時間(jian)的(de)長短、曾(ceng)先生的(de)年齡及健康(kang)狀況等(deng)因素酌情判定，對于(yu)其主張(zhang)退還(huan)(huan)的(de)網費(fei)等(deng)費(fei)用，未(wei)予(yu)全(quan)部支持。法院最(zui)終(zhong)作出上述判決。宣判后，雙方當事人均未(wei)上訴，該判決現已生效。
法官(guan)說法
出租人應對租賃物的質量承擔瑕疵擔保責(ze)任
民法典第731條(tiao)明確規定“租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物危及承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)的安全或者健康的，即使承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)訂立合(he)同(tong)時(shi)(shi)明知該租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物質量(liang)不(bu)合(he)格，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)仍(reng)然可以隨時(shi)(shi)解(jie)除合(he)同(tong)”，出租(zu)(zu)人(ren)應對租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物的質量(liang)承(cheng)(cheng)擔瑕疵擔保責任，否則承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)隨時(shi)(shi)可以解(jie)除合(he)同(tong)。
承租(zu)(zu)人(ren)解除租(zu)(zu)賃合(he)(he)同(tong)的(de)前(qian)提是租(zu)(zu)賃物對(dui)其構成人(ren)身(shen)安(an)全之威脅，且(qie)不以出(chu)租(zu)(zu)人(ren)已明確告知為免責理由。由此，也體(ti)現了民法典對(dui)人(ren)身(shen)安(an)全保障之功(gong)效。合(he)(he)同(tong)解除后(hou)，未發生的(de)租(zu)(zu)金應予退還(huan)。已發生的(de)租(zu)(zu)金，應綜合(he)(he)考慮質(zhi)量不合(he)(he)格的(de)程度、所產生的(de)人(ren)身(shen)損害以及出(chu)租(zu)(zu)人(ren)是否存在(zai)隱瞞的(de)故意(yi)等多重因素而最終確定。而對(dui)于合(he)(he)理的(de)生活(huo)支出(chu)，不應予以退還(huan)。
出租房環境質(zhi)量問(wen)題(ti)與(yu)人(ren)的(de)身體健康息息相關(guan)，近年來，“甲醛房”問(wen)題(ti)備受關(guan)注，屢(lv)見報端。在(zai)(zai)此，法官再次提醒，承租人(ren)在(zai)(zai)租賃房屋(wu)(wu)后，如果發現房屋(wu)(wu)存(cun)在(zai)(zai)質(zhi)量問(wen)題(ti)，應第一時(shi)間向出租人(ren)提出異議，必要時(shi)進行質(zhi)量鑒定，并盡(jin)可能(neng)通知對方(fang)到(dao)場。積極留存(cun)雙方(fang)溝通記(ji)錄，及時(shi)消除隱(yin)患或者更換房間。
